{"id":4961,"date":"2023-10-02T10:18:44","date_gmt":"2023-10-02T15:18:44","guid":{"rendered":"https:\/\/groupemitchell.com\/real-estate-investing-101-the-basics-of-buying-a-revenue-property\/"},"modified":"2023-12-19T10:55:11","modified_gmt":"2023-12-19T15:55:11","slug":"investir-dans-limmobilier-101-la-base-de-lachat-dune-propriete-a-revenus","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/groupemitchell.com\/fr\/investir-dans-limmobilier-101-la-base-de-lachat-dune-propriete-a-revenus\/","title":{"rendered":"Investir dans l’immobilier 101: la base de l’achat d’une propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 revenus"},"content":{"rendered":"

Nombreux de mes clients ont vu le retour sur investissement de leurs actions en bourse et de leur banque diminuer consid\u00e9rablement au fil des ann\u00e9es, et sont curieux de savoir comment investir leur argent dans l’immobilier afin d’agrandir leur fortune personnelle. Voici un aper\u00e7u tr\u00e8s basique de ce que vous devez rechercher et \u00e9viter si vous songez \u00e0 investir dans une propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 revenus. Ne prenez pas de chance avec votre propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 revenus \u00e0 Montr\u00e9al; connaissez la base avant d’entamer vos recherches. Si vous d\u00e9butez votre recherche sur comment investir dans une propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 revenus \u00e0 Montr\u00e9al, continuez votre lecture pour connaitre la base.<\/span><\/p>\n

Apprendre \u00e0 amortir<\/span><\/h3>\n

Investir dans l’immobilier est diff\u00e9rent d’investir dans le march\u00e9 boursier. Les actions ne peuvent \u00eatre amorties, c.\u00e0.d que vous achetez avec l’argent que vous avez de disponible, tandis qu’en immobilier vous pouvez amortir l’argent de la banque sous forme d’hypoth\u00e8que. Cependant, l’investisseur aura besoin au d\u00e9part de plus d’argent liquide, et les co\u00fbts engendr\u00e9s par l’achat ou la vente sont g\u00e9n\u00e9ralement nettement plus \u00e9lev\u00e9s (inspections, courtier, notaire, etc.). De plus, le co\u00fbt de maintien d’un portfolio d’actions en bourse est limit\u00e9 tandis que poss\u00e9der une propri\u00e9t\u00e9 requiert temps et argent.<\/span><\/p>\n

Cela dit, pour les investisseurs fut\u00e9s qui ont plac\u00e9 leur argent dans des propri\u00e9t\u00e9s bien situ\u00e9es, bien g\u00e9r\u00e9es et profitables, leur succ\u00e8s d\u00e9coule de leur r\u00e9ussite financi\u00e8re dans les 10 ann\u00e9es pr\u00e9c\u00e9dentes. Nombreux de mes clients ont construit des portfolios substantiels de propri\u00e9t\u00e9s depuis que je travaille avec eux et certains sont m\u00eame devenus financi\u00e8rement ind\u00e9pendants.\u00a0<\/span><\/p>\n

Lorsque l’on pense \u00e0 propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 revenus, on pense g\u00e9n\u00e9ralement \u00e0 un duplexe ou multiplexe qui poss\u00e8de plusieurs unit\u00e9s qui seront lou\u00e9es aux locataires, mais il s’agit ici uniquement d’un type de propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 revenus. Une propri\u00e9t\u00e9 qui g\u00e9n\u00e8re des revenus pour le propri\u00e9taire peut \u00e9galement \u00eatre une maison unifamiliale, un condo, un chalet ou m\u00eame une maison de vacances. Nous ne parlerons pas des propri\u00e9t\u00e9s commerciales ou industrielles m\u00eame si les concepts sont similaires.<\/span><\/p>\n

R\u00e9colter le loyer<\/span><\/h3>\n

Autre que la qualit\u00e9 et l’emplacement de la propri\u00e9t\u00e9, les facteurs les plus importants sont de savoir si la propri\u00e9t\u00e9 va en effet g\u00e9n\u00e9rer des revenus suffisants pour couvrir vos co\u00fbts en tant que propri\u00e9taire sous la forme de loyer, et de savoir si votre retour sur investissement en vaut la peine, aussi bien pour le temps extra et l’argent n\u00e9cessaire pour la gestion et l’entretien.<\/span><\/p>\n

L’id\u00e9e est donc que vous achetez une propri\u00e9t\u00e9, amortissez l’argent de la banque sous forme d’hypoth\u00e8que, et obtenez des paiements en retour (loyer) que l’on appelle marge brute d’autofinancement.<\/span><\/p>\n

La marge d’autofinancement est reine<\/span><\/h3>\n

La marge d’autofinancent peut \u00eatre traduite par l’argent d’une propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 revenus qui retournera directement au propri\u00e9taire une fois toutes les d\u00e9penses, les taxes et l’hypoth\u00e8que pay\u00e9es. Un simple calcul: Vous achetez une propri\u00e9t\u00e9 qui g\u00e9n\u00e8re $50 000 en loyers chaque ann\u00e9e. Vous devez payer pour le chauffage des parties communes, le nettoyage et une partie de l’\u00e9lectricit\u00e9 qui vous co\u00fbte $7000 par ann\u00e9e, et vous avez un autre $5000 en taxes \u00e0 payer. $50 000 – ($7000 + $5000) = $38 000. Maintenant disons que vos paiements annuels pour l’hypoth\u00e8que s’\u00e9l\u00e8vent \u00e0 $15 000. $38 000 – $15 000 = $23 000, qui serait votre marge d’autofinancement annuelle, le montant d’argent qui retournera dans vos poches une fois toutes les d\u00e9penses, les taxes et les dettes pay\u00e9es.<\/span><\/p>\n

C’est la base de toutes les d\u00e9cisions qui devront se faire lorsque vous achetez une propri\u00e9t\u00e9. Soit elle rapporte une marge d’autofinancement ou a le potentiel pour, ou non. Dans les deux cas vous allez devoir \u00e9valuer si vous devriez acheter ou non<\/span><\/p>\n

Une grosse erreur que font de nombreux investisseurs d\u00e9butants est d’acheter une propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 revenus qui ne g\u00e9n\u00e8re pas assez de revenus pour couvrir les co\u00fbts de maintien. Ce qui veut dire qu’ils ach\u00e8tent en devant d\u00e9bourser de leurs poches \u00e0 chaque mois pour \u00ab\u00a0maintenir\u00a0\u00bb la propri\u00e9t\u00e9 et seront \u00e0 perte \u00e0 chaque mois juste pour en \u00eatre propri\u00e9taire. Il existe quelques \u00ab\u00a0promoteurs en investissement\u00a0\u00bb dans la r\u00e9gion de Montr\u00e9al qui vendent ce genre de condos sous performants \u00e0 des investisseurs novices, avec l’id\u00e9e que la valeur de la propri\u00e9t\u00e9 augmentera et donc la marge d’autofinancement n’est pas n\u00e9cessaire pour le propri\u00e9taire.<\/span><\/p>\n

Incroyablement, ils arrivent \u00e0 vendre cette id\u00e9e \u00e0 de riches investisseurs afin de \u00ab\u00a0montrer une perte\u00a0\u00bb sur leur d\u00e9claration d’imp\u00f4t.<\/span><\/p>\n

Avant d’acheter une propri\u00e9t\u00e9 dans le but de r\u00e9cup\u00e9rer et gagner de l’argent, assurez-vous qu’elle g\u00e9n\u00e8re r\u00e9ellement des revenus.<\/span><\/p>\n

Alors que ceci peut \u00eatre vrai pour les investisseurs importants ou dans certains cas particuliers, et que la valeur de la propri\u00e9t\u00e9 peut augmenter avec le temps, vous ne voudriez pas mettre votre argent dans une banque qui vous dit \u00a0\u00bb Nous allons prendre 10% de votre argent \u00e0 chaque mois, vous devez physiquement g\u00e9rer votre compte bancaire vous-m\u00eame MAIS vous pourriez r\u00e9cup\u00e9rez plus lorsque vous d\u00e9cidez de retirer votre argent… ou non!\u00a0\u00bb \u00c0 ce moment l\u00e0 vous jouez \u00e0 la loterie, vous n’\u00eates pas en train d’investir. Le nombre de clients investisseurs que je rencontre et qui me disent qu’ils sont d\u00e9\u00e7us par ce genre \u00ab\u00a0d’investissements\u00a0\u00bb est stup\u00e9fiant. Le m\u00eame genre d'\u00a0\u00bbinvestissements\u00a0\u00bb est souvent offert aux acheteurs pour les maisons de vacances.<\/span><\/p>\n

Si vous ne recevez pas une marge d’autofinancement en retour et n’obtenez pas un retour sur votre investissement, j’essayerai g\u00e9n\u00e9ralement d’\u00e9viter cette opportunit\u00e9 \u00e0 moins que vous ne vouliez en effet\u00a0 tout simplement pas juste \u00ab\u00a0montrer une perte\u00a0\u00bb mais \u00ab\u00a0vivre une perte\u00a0\u00bb de votre argent. Si une propri\u00e9t\u00e9 ne g\u00e9n\u00e8re pas de revenus pour vous, quel investisseur voudra acheter de vous lorsque vous essayez de vendre; qui veut une propri\u00e9t\u00e9 qui perd de l’argent? Un bon courtier immobilier avec de l’exp\u00e9rience en propri\u00e9t\u00e9s \u00e0 revenus peut vous conseiller sur une propri\u00e9t\u00e9 et vous dire si elle vous apportera une marge d’autofinancement ou non.<\/span><\/p>\n

Vivre dans une propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 revenus<\/span><\/h3>\n

Cela dit, ce n’est pas parce que vous \u00eates un investisseur d\u00e9butant que vous devriez uniquement chercher pour une propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 retours sur investissements positifs, de nombreux investisseurs ont commenc\u00e9 \u00e0 acheter leur premier duplexe pour y vivre et louer la deuxi\u00e8me unit\u00e9 afin de couvrir tous ou quelques co\u00fbts. Pendant que le propri\u00e9taire y vit, il obtient le b\u00e9n\u00e9fice d’habiter dans le b\u00e2timent, et donc ne devrait pas s’attendre \u00e0 aucune marge d’autofinancement. Il en est de m\u00eame pour les propri\u00e9t\u00e9s de vacances, si vous allez y passer vos vacances, alors vous obtenez le b\u00e9n\u00e9fice d’en profiter, il n’est donc peut-\u00eatre pas aussi important d’en tirer de l’argent.<\/span><\/p>\n

Regarder les fondamentaux<\/span><\/p>\n

En r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale, regardez pour des propri\u00e9t\u00e9s avec des fondamentaux sous-jacents, stables, \u00e0 des emplacements faciles d’acc\u00e8s, proches des services, des transports en commun, dans des quartiers en croissance, avec le chauffage et l’\u00e9lectricit\u00e9 pay\u00e9s par les locataires.<\/span><\/p>\n

La propri\u00e9t\u00e9 ne rapporte peut-\u00eatre pas de marge d’autofinancement en ce moment, mais elle peut rapporter des beaux montants une fois des r\u00e9novations et am\u00e9liorations effectu\u00e9es.<\/span><\/p>\n

…\u00a0 prenez les pr\u00e9cautions n\u00e9cessaires avant d’investir un montant substantiel tel que pour une propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 revenus.<\/span><\/p>\n

Soyez au courant des loyers du march\u00e9 et des taux d’occupation (votre courtier peut vous fournir avec ces statistiques) et n’achetez pas tout simplement car les prix semblent bas et dans votre budget. Regardez quelles r\u00e9novations sont ou seront n\u00e9cessaires, et assurez vous que la propri\u00e9t\u00e9 vous rapportera des revenus tout au long de votre possession. En d’autres termes, avec votre courtier, prenez les pr\u00e9cautions n\u00e9cessaires avant d’investir un montant substantiel tel que pour une propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 revenus<\/span><\/p>\n

Nous avons \u00e0 peine couvert le strict minimum du concept le plus basique de la marge d’autofinancement, et il existe bien plus de moyens d’investir dans l’immobilier et d’autres alternatives pour vous impliquer dans les investissements immobiliers sans montants d’argent cons\u00e9quents.<\/span><\/p>\n

Si vous \u00eates curieux (ses) d’en savoir plus sur les investissements immobiliers, je vous invite \u00e0 me contacter afin de discuter de vos id\u00e9es.<\/span><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Nombreux de mes clients ont vu le retour sur investissement de leurs actions en bourse et de leur banque diminuer consid\u00e9rablement au fil des ann\u00e9es, et sont curieux de savoir comment investir leur argent dans l’immobilier afin d’agrandir leur fortune personnelle. 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