Les propriétaires sont généralement curieux de savoir combien vaut réellement leur maison dans le marché d’aujourd’hui. Lorsque l’on parle de valeur, on ne parle pas du coût de construction, d’achat ou de rénovation, mais plutôt de la valeur que les acheteurs potentiels du marché seraient prêts à payer. 

Il existe de nombreuses fausses idées que beaucoup de propriétaires se font lorsqu’ils décident de la valeur de leur maison. En savoir plus sur comment vous pouvez vous tromper en évaluant la valeur réelle de votre maison.

Nombreux de mes clients, lorsque j’arrive pour évaluer leur maison affirment qu’ils connaissant déjà sa valeur, car ils savent à combien la maison du voisin était à vendre, et que leur maison est soit mieux ou moins bien, ce qui leur permet de dire que leur maison vaut plus ou moins que celle du voisin (la plupart du temps plus). Bien évidemment lorsque je leur demande s’ ils connaissent la vraie valeur de la vente, contre ce que demandait le voisin, je me retrouve souvent face à des regards vides. Donc…

COMBIEN VAUT RÉELLEMENT VOTRE MAISON?

Se baser sur la valeur du prix demandé pour des maisons comparables ne vous aidera pas du tout à déterminer la valeur de votre maison, même si cela peut être un moyen de base. Il existe de nombreuses autres méthodes plus précises d’évaluer la valeur d’une résidence immobilière.

Le problème des évaluations

Certains clients appellent leur banque afin qu’elle envoie un évaluateur pour déterminer la valeur de leur maison. Même si cette étape est importante pour la banque afin qu’elle détermine combien elle peut prêter pour la maison, elle ne reflète pas nécessairement la valeur réelle du marché – en d’autres termes, ce que l’acheteur pense qu’elle vaut.

“Je conseille donc généralement à mes clients de prendre cette évaluation de la banque à la légère.”

J’ai personnellement vu des évaluations par certaines banques qui étaient 25% à 50% plus élevées que la valeur que n’importe quel acheteur raisonnable serait prêt à payer pour une telle maison. Je conseille donc généralement à mes clients de prendre cette évaluation de la banque à la légère. Utilisez cette évaluation afin de déterminer votre capacité d’emprunt, mais n’espérer pas obtenir nécessairement ce prix sur le marché.

Les évaluations municipales ne sont pas précises

Certains propriétaires regarderont l’évaluation municipale sur leur facture d’impôt et détermineront que par certains facteurs, leur maison doit valoir X fois cette évaluation. Encore une fois, ceci n’est pas la méthode la plus précise pour déterminer la valeur car dans un même quartier, l’évaluation municipale variera grandement pour des maisons similaires, et la plupart des évaluateurs de ville n’ont même jamais visités l’intérieur de la majorité des maisons vendues.

Un de mes clients qui est entrepreneur général vit dans une magnifique maison rénovée; cependant, à chaque fois que je vais lui rendre visite, le devant de sa maison a l’air dilapidé et détérioré, les escaliers craquelés et le stationnement a besoin de réparations. Je sais qu’il pourrait tout réparer facilement et quand je lui demande pourquoi il ne le fait pas, il affirme que c’est un moyen pour lui de maintenir la taxe foncière plus basse. 

“Dans certains marchés, la ville augmente l’évaluation municipale afin d’augmenter ses revenus provenant des taxes, alors que le prix des maisons a baissé pendant la même période.”

Alors que les villes nécessitent plus de revenus provenant des taxes, elles augmenteront les évaluations municipales de TOUTES les maisons dans une certain région, peu importe leur état, taille, ou rénovations effectuées sur la propriété. Dans certains marchés, la ville augmente l’évaluation municipale afin d’augmenter ses revenus provenant des taxes, alors que le prix des maisons a baissé pendant la même période. L’une des erreurs les plus communes que font certains acheteurs est d’utiliser l’évaluation municipale en tant que moyen précis de déterminer la valeur du marché de leur propriété.

Combien vous payez n’a pas d’importance pour les acheteurs

Il existe des méthodes de coûts, qui sont utilisées dans des circonstances spécifiques pour des raisons d’assurance par exemple, qui se basent sur combien vous allez payer pour construire ou reconstruire une maison existante, ou le coût des matériaux qui ont été ajoutés à la maison

Alors que ceci peut créer de la valeur, ce n’est pas la valeur que le marché sera prêt à payer pour une maison.

L’étude de marché

La méthode la plus commune utilisée par les courtiers immobiliers afin de déterminer la valeur n’est pas basée sur la valeur estimée par la banque, les coûts de construction, des matériaux, l’évaluation de la ville, ou même le prix demandé pour des maisons similaires. Nous utilisons une comparaison des ventes (ou étude de marché)

La méthode la plus fiable

Cette méthode prend généralement la forme d’une analyse comparative de marché (ACM). Cette méthode est généralement acceptée comme étant la méthode la plus fiable pour déterminer à combien se vendront les propriétés résidentielles dans le marché actuel.

En préparant une ACM pour votre maison, un bon courtier immobilier analysera plusieurs maisons dans le même quartier (qui se sont vendues récemment), du même type de construction, taille, avec le même nombre de chambres, de salles de bain, garages, la taille du jardin et l’année de construction que votre maison. Par la suite, le courtier associera chaque caractéristique de ces maisons avec la votre, tout en ajustant la valeur de ces maisons comparatives en termes de prix afin qu’elles correspondent le plus à l’aspect général de votre maison.

Par exemple, un sous sol terminé peut valoir disons $25 000 aux yeux de nombreux acheteurs, alors qu’une maison similaire s’est vendue à disons $300 000 sans un sous sol terminé et que le votre est fini, le courtier ajustera le prix de vente de cette maison comparative afin d’augmenter son prix de vente de $25 000 pour analyser sa valeur. En d’autres termes, si la maison avait un sous sol fini, elle aurait pu se vendre à $325 000 au lieu de $300 000.

“Généralement ce n’est pas ce que vous avez dépensé qui déterminera sa valeur, mais c’est ce que l’acheteur veut débourser pour. “

Bien sur certaines caractéristiques majeures telles qu’un terrain plus grand, le nombre de chambre, le nombre de salles de bain, de garages, le chauffage, les aménagements, et les rénovations auront également un impact sur la valeur du marché de votre maison aux yeux d’un acheteur potentiel.  De nombreux vendeurs sont surpris lorsque je leur dis que les $60 000 dépensés pour leur piscine creusée n’apportent aucune valeur à leur maison. Généralement ce n’est pas ce que vous avez dépensé qui déterminera sa valeur, mais c’est ce que l’acheteur veut débourser pour.

Profitez bien de votre piscine, mais ce ne sont pas tous les acheteurs qui veulent une piscine.

En tant que courtiers nous travaillons directement avec les acheteurs à tous les jours et nous sommes très bien positionnés pour déterminer et savoir ce qui a de la valeur aux yeux des acheteurs. Ce qui surprend de nombreux propriétaires et que parfois ce que les acheteurs estiment comme ayant de la valeur pour eux est complètement différent de la réalité.

Notre but est de donner au propriétaire une opinion fondée et objective sur la valeur du marché de sa maison afin de déterminer le meilleur prix de vente afin d’assurer qu’elle se vendra au prix le plus élevé possible dans un délai raisonnable.  Le meilleur moyen de le faire avec comme objectif éventuel de vendre  la maison est l’analyse comparative de marché.

Si vous considérez agir ou êtes tout simplement curieux de savoir combien vaut votre maison sur le marché d’aujourd’hui, pour une estimation précise de la valeur réelle de votre maison, je vous encourage à me contacter afin de prendre rendez-vous pour une visite et évaluation de votre maison.