Nombreux de mes clients ont vu le retour sur investissement de leurs actions en bourse et de leur banque diminuer considérablement au fil des années, et sont curieux de savoir comment investir leur argent dans l’immobilier afin d’agrandir leur fortune personnelle. Voici un aperçu très basique de ce que vous devez rechercher et éviter si vous songez à investir dans une propriété à revenus. Ne prenez pas de chance avec votre propriété à revenus à Montréal; connaissez la base avant d’entamer vos recherches. Si vous débutez votre recherche sur comment investir dans une propriété à revenus à Montréal, continuez votre lecture pour connaitre la base.
Investir dans l’immobilier est différent d’investir dans le marché boursier. Les actions ne peuvent être amorties, c.à.d que vous achetez avec l’argent que vous avez de disponible, tandis qu’en immobilier vous pouvez amortir l’argent de la banque sous forme d’hypothèque. Cependant, l’investisseur aura besoin au départ de plus d’argent liquide, et les coûts engendrés par l’achat ou la vente sont généralement nettement plus élevés (inspections, courtier, notaire, etc.). De plus, le coût de maintien d’un portfolio d’actions en bourse est limité tandis que posséder une propriété requiert temps et argent.
Cela dit, pour les investisseurs futés qui ont placé leur argent dans des propriétés bien situées, bien gérées et profitables, leur succès découle de leur réussite financière dans les 10 années précédentes. Nombreux de mes clients ont construit des portfolios substantiels de propriétés depuis que je travaille avec eux et certains sont même devenus financièrement indépendants.
Lorsque l’on pense à propriété à revenus, on pense généralement à un duplexe ou multiplexe qui possède plusieurs unités qui seront louées aux locataires, mais il s’agit ici uniquement d’un type de propriété à revenus. Une propriété qui génère des revenus pour le propriétaire peut également être une maison unifamiliale, un condo, un chalet ou même une maison de vacances. Nous ne parlerons pas des propriétés commerciales ou industrielles même si les concepts sont similaires.
Autre que la qualité et l’emplacement de la propriété, les facteurs les plus importants sont de savoir si la propriété va en effet générer des revenus suffisants pour couvrir vos coûts en tant que propriétaire sous la forme de loyer, et de savoir si votre retour sur investissement en vaut la peine, aussi bien pour le temps extra et l’argent nécessaire pour la gestion et l’entretien.
L’idée est donc que vous achetez une propriété, amortissez l’argent de la banque sous forme d’hypothèque, et obtenez des paiements en retour (loyer) que l’on appelle marge brute d’autofinancement.
La marge d’autofinancent peut être traduite par l’argent d’une propriété à revenus qui retournera directement au propriétaire une fois toutes les dépenses, les taxes et l’hypothèque payées. Un simple calcul: Vous achetez une propriété qui génère $50 000 en loyers chaque année. Vous devez payer pour le chauffage des parties communes, le nettoyage et une partie de l’électricité qui vous coûte $7000 par année, et vous avez un autre $5000 en taxes à payer. $50 000 – ($7000 + $5000) = $38 000. Maintenant disons que vos paiements annuels pour l’hypothèque s’élèvent à $15 000. $38 000 – $15 000 = $23 000, qui serait votre marge d’autofinancement annuelle, le montant d’argent qui retournera dans vos poches une fois toutes les dépenses, les taxes et les dettes payées.
C’est la base de toutes les décisions qui devront se faire lorsque vous achetez une propriété. Soit elle rapporte une marge d’autofinancement ou a le potentiel pour, ou non. Dans les deux cas vous allez devoir évaluer si vous devriez acheter ou non
Une grosse erreur que font de nombreux investisseurs débutants est d’acheter une propriété à revenus qui ne génère pas assez de revenus pour couvrir les coûts de maintien. Ce qui veut dire qu’ils achètent en devant débourser de leurs poches à chaque mois pour « maintenir » la propriété et seront à perte à chaque mois juste pour en être propriétaire. Il existe quelques « promoteurs en investissement » dans la région de Montréal qui vendent ce genre de condos sous performants à des investisseurs novices, avec l’idée que la valeur de la propriété augmentera et donc la marge d’autofinancement n’est pas nécessaire pour le propriétaire.
Incroyablement, ils arrivent à vendre cette idée à de riches investisseurs afin de « montrer une perte » sur leur déclaration d’impôt.
Avant d’acheter une propriété dans le but de récupérer et gagner de l’argent, assurez-vous qu’elle génère réellement des revenus.
Alors que ceci peut être vrai pour les investisseurs importants ou dans certains cas particuliers, et que la valeur de la propriété peut augmenter avec le temps, vous ne voudriez pas mettre votre argent dans une banque qui vous dit » Nous allons prendre 10% de votre argent à chaque mois, vous devez physiquement gérer votre compte bancaire vous-même MAIS vous pourriez récupérez plus lorsque vous décidez de retirer votre argent… ou non! » À ce moment là vous jouez à la loterie, vous n’êtes pas en train d’investir. Le nombre de clients investisseurs que je rencontre et qui me disent qu’ils sont déçus par ce genre « d’investissements » est stupéfiant. Le même genre d' »investissements » est souvent offert aux acheteurs pour les maisons de vacances.
Si vous ne recevez pas une marge d’autofinancement en retour et n’obtenez pas un retour sur votre investissement, j’essayerai généralement d’éviter cette opportunité à moins que vous ne vouliez en effet tout simplement pas juste « montrer une perte » mais « vivre une perte » de votre argent. Si une propriété ne génère pas de revenus pour vous, quel investisseur voudra acheter de vous lorsque vous essayez de vendre; qui veut une propriété qui perd de l’argent? Un bon courtier immobilier avec de l’expérience en propriétés à revenus peut vous conseiller sur une propriété et vous dire si elle vous apportera une marge d’autofinancement ou non.
Cela dit, ce n’est pas parce que vous êtes un investisseur débutant que vous devriez uniquement chercher pour une propriété à retours sur investissements positifs, de nombreux investisseurs ont commencé à acheter leur premier duplexe pour y vivre et louer la deuxième unité afin de couvrir tous ou quelques coûts. Pendant que le propriétaire y vit, il obtient le bénéfice d’habiter dans le bâtiment, et donc ne devrait pas s’attendre à aucune marge d’autofinancement. Il en est de même pour les propriétés de vacances, si vous allez y passer vos vacances, alors vous obtenez le bénéfice d’en profiter, il n’est donc peut-être pas aussi important d’en tirer de l’argent.
Regarder les fondamentaux
En règle générale, regardez pour des propriétés avec des fondamentaux sous-jacents, stables, à des emplacements faciles d’accès, proches des services, des transports en commun, dans des quartiers en croissance, avec le chauffage et l’électricité payés par les locataires.
La propriété ne rapporte peut-être pas de marge d’autofinancement en ce moment, mais elle peut rapporter des beaux montants une fois des rénovations et améliorations effectuées.
… prenez les précautions nécessaires avant d’investir un montant substantiel tel que pour une propriété à revenus.
Soyez au courant des loyers du marché et des taux d’occupation (votre courtier peut vous fournir avec ces statistiques) et n’achetez pas tout simplement car les prix semblent bas et dans votre budget. Regardez quelles rénovations sont ou seront nécessaires, et assurez vous que la propriété vous rapportera des revenus tout au long de votre possession. En d’autres termes, avec votre courtier, prenez les précautions nécessaires avant d’investir un montant substantiel tel que pour une propriété à revenus
Nous avons à peine couvert le strict minimum du concept le plus basique de la marge d’autofinancement, et il existe bien plus de moyens d’investir dans l’immobilier et d’autres alternatives pour vous impliquer dans les investissements immobiliers sans montants d’argent conséquents.
Si vous êtes curieux (ses) d’en savoir plus sur les investissements immobiliers, je vous invite à me contacter afin de discuter de vos idées.
Je m’appelle Andrew Mitchell, courtier immobilier agréé, propriétaire et directeur général de l’agence immobilière Mitchell Group. Je consulte et travaille pour des acheteurs, des vendeurs et des investisseurs de Vaudreuil-Soulanges, de l’Ouest-de-l’Île et de la grande région de Montréal. Mon objectif est de vous fournir des informations utiles et simples ainsi que des mises à jour pertinentes sur le marché immobilier. Contactez-moi pour toute question. Suivez-moi sur Facebook.