Les défauts latents, aussi connus sous le nom de vices cachés causent un problème pour les transactions immobilières que l’on voit malheureusement de plus en plus, l’inventaire des maisons à vendre dans les quartiers les plus attrayants étant vieillissant ce qui cause un problème que tout acheteur ou vendeur devrait connaitre.
Les vices cachés peuvent avoir un impact très important sur le temps et l’argent nécessaire à l’achat, la vente ou la possession d’une propriété. Malheureusement, il circule beaucoup de mauvaise information et de mythes autour des défauts latents. Si vous êtes un acheteur ou un vendeur, assurez-vous de savoir ce que sont les vices cachés et comment vous en occuper s’ils devaient survenir.
Même si ceci ne peut être considéré comme un conseil légal, je crois qu’il est important de comprendre ce que sont et ne sont pas les vices cachés/défauts latents généralement parlant.
Selon le code Civil du Québec, afin que l’on considère un défaut comme latent, il doit:
À moins que mentionné autrement dans la promesse d’achat et le contrat de mise en vente, toute vente immobilière au Québec vient accompagnée de ce que l’on appelle une garantie légale du vendeur. Cette garantie est fournie au moment de la vente et protège entre autre l’acheteur contre ces défauts. L’acheteur peut demander une compensation financière de la part de l’acheteur si celui-ci découvre un défaut dans la maison qui répond aux critères mentionnés ci-dessus.
De nombreux acheteurs et vendeurs croient que les vices cachés sont des défauts que le vendeur a consciencieusement cachés à l’acheteur pour son propre intérêt. Peut-être qu’il y avait une fissure dans la fondation dont le vendeur était au courant mais qui ne pouvait pas se voir derrière le plâtre et n’en a pas avisé l’acheteur consciencieusement.
… les défauts latents incluent ceux dont le vendeur était au courant et qu’il n’a pas divulgué; ils incluent également tous les défauts dont le vendeur ignorait l’existence…
Alors que les défauts latents incluent ceux dont le vendeur était au courant et qu’il n’a pas divulgué, ils incluent également tous les défauts dont le vendeur ignorait l’existence mais qui ont été découverts par l’acheteur après l’achat (et répondant aux critères du Code Civil). En d’autres termes, vous avez vendu votre maison et l’acheteur découvre dans son sous sol une fois les murs démolis que la fondation a un sérieux problème, même si vous n’étiez pas au courant, vous pourriez être tenus financièrement responsables.
Dans le cas où une maison est vendue sans garantie légale de la part du vendeur, le vendeur peut encore être tenu responsable des vices cachés s’il en était au courant et n’en a pas avisé l’acheteur avant la vente. Les professionnels de la vente (développeur, etc.) ne peuvent pas vendre leurs propriétés sans garantie légale.
De nombreux vendeurs croient qu’en faisant inspecter leur maison avant l’achat, la responsabilité des défauts trouvés tombera sur le dos de l’inspecteur. Alors que l’inspecteur peut être tenu responsable devant la loi pour les défauts qu’il aurait trouvé et manqué de divulguer, il est important de savoir que la plupart des inspections de maison sont visuelles et non de nature non destructive. Ce qui veut dire qu’un inspecteur mettra au clair qu’il n’ouvrira pas les murs ou démontera les plafonds afin de trouver ce qui pourrait se cacher derrière. Généralement, dans ce cas-ci, le vendeur porte le fardeau de garantir tout vice caché auprès de l’acheteur.
Les inspecteurs n’ouvriront pas les murs pour y trouver des défauts cachés.
Tous les agents immobiliers du Québec ont l’obligation de faire signer à leurs clients vendeurs ce qu’on appelle le formulaire de Déclarations du vendeur sur l’immeuble. Ce formulaire légal va demander au vendeur une série de questions à propos de ses connaissances sur la maison, ses réparations, ses défauts, rénovations et son histoire. C’est une étape importante du processus de vente car elle offre une forme de protection au vendeur lorsque le temps vient de prévenir l’acheteur de tous les défauts connus de la maison afin que celui-ci puisse déterminer s’il souhaite en effet acheter la maison et à quel prix en ayant bonne connaissance de ce qu’il achète. L’acheteur ne peut alors réclamer au vendeur qu’il n’a pas divulgué un défaut en particulier dont il était au courant.
Un inspecteur compétent saura également exactement quoi chercher (autre que ce qu’un acheteur commun doit savoir) et pourra conseiller l’acheteur si l’évaluation d’un spécialiste (électricien, plombier, architecte, ingénieur, etc.) est requise avant de prendre la décision d’acheter la maison.
Lorsqu’un acheteur découvre ce qu’il croit être un vice caché, il a 6 mois après sa découverte pour aviser le vendeur par écrit et laisser le temps au vendeur de déterminer s’il s’agit en effet d’un vice caché. Toutes réparations qui peuvent être nécessaires peuvent être entreprises par l’acheteur si elles sont urgentes. Si elles ne le sont pas, le vendeur doit avoir le droit d’évaluer la gravité avant de procéder à quelconques travaux. Si l’acheteur et le vendeur ne se mettent pas d’accord avant la date limite fixée, l’acheteur peut chercher de l’aide légale afin de toucher une compensation financière de la part du vendeur ou de l’inspecteur, ou peut essayer de faire annuler la vente si le défaut est suffisamment important.
…l’acheteur peut poursuivre le dernier vendeur, et le dernier vendeur peut poursuivre le vendeur d’avant. Et ainsi de suite.
Il est important de savoir que pour un vice caché qui a clairement été identifié comme étant existant (et répondant aux critères du Code Civil) au moment de l’achat de la maison, les propriétaires précédents peuvent être tenus financièrement responsables. Ce qui veut dire que l’acheteur peut poursuivre le dernier vendeur, et le dernier vendeur peut poursuivre le vendeur d’avant. Et ainsi de suite.
En tant que nouveau propriétaire, si vous découvrez un vice caché, il est important de le documenter de manière précise (demandez l’aide d’un expert si nécessaire), et d’aviser rapidement le vendeur par écrit, lui laissant le temps d’évaluer la situation. Si vous ne trouvez pas une entente qui vous satisfait, parlez en à un avocat qui pourra vous conseiller sur comment procéder.
Je m’appelle Andrew Mitchell, courtier immobilier agréé, propriétaire et directeur général de l’agence immobilière Mitchell Group. Je consulte et travaille pour des acheteurs, des vendeurs et des investisseurs de Vaudreuil-Soulanges, de l’Ouest-de-l’Île et de la grande région de Montréal. Mon objectif est de vous fournir des informations utiles et simples ainsi que des mises à jour pertinentes sur le marché immobilier. Contactez-moi pour toute question. Suivez-moi sur Facebook.